REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE COME SI FA’ E QUANTO COSTA

Le novità introdotte dalla legge finanziaria 2007
Il contratto Preliminare di compravendita
deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro, la registrazione comporta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.

Sull’acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l’imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall’imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezzione dei 168 euro dell’imposta fissa che non si potranno recuperare). Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l’importo relativo all’acconto, applicando l’IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).

Sulla caparra si applica sempre l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad iva anche l’imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l’imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l’imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all’IVA dovuta sulla compravendita, mentre l’IVA sull’acconto non è altro che un’anticipazione dell’IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.

Nelle compravendite soggette all’imposta di registro, invece, l’imposta proporzionale pagata sull’acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull’imposta da pagare al rogito.

Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.

La registrazione del contratto preliminare è sempre stata obbligatoria ma fino a ieri in realtà erano in pochi a registrare il contratto preliminare, oggi le nuove regole che impongono di indicare nel rogito i pagamenti gia avvenuti con l’indicazione degli importi e del metodo di pagamento (contanti, assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso.

Dal 1° gennaio 2007 la legge impone anche gli agenti immobiliari la registrazione di tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita) rendendoli anche responsabili ‘in solido’ delle imposte dovute (dunque tenuti a pagare di tasca propria le imposte eventualmente non pagate dalle parti).

La formulazione della norma fa si che gli agenti immobiliari siano obbligati a registrare il contratto preliminare o compromesso anche quando viene redatto dalle parti autonomamente, quando l’accordo tra le parti è stato raggiunto grazie al loro intervento. L’obbligo pertanto si estende anche ai compromessi eventualmente sottoscritti presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere direttamente alla registrazione e alla trascizione nei registri immmobiliari.

E’ da ricordare infine che la proposta contrattuale (proposta di acquisto) si converte automaticamnte in contratto preliminare di compravendita quando l’accettazione viene comunicata all’acquirente e quindi in quel momento sorge l’obbligo della registrazione.

Come si registra:
Eseguire innanzitutto il versamento delle imposte presso una banca o ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia dell’apposito modello F 23 su cui vanno riportati i dati dell’acquirente e del venditore indicando come codice tributo il 109T.
Compilare la richiesta di registrazione su apposito modello 69 su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali.
Presentare quindi il modello F23 il modello 69 insieme ai contratti da registrare presso un qualsiasi ufficio dell’agenzia delle entrate che li restituirà trattenendo un originale.

In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta oltre agli interessi legali.